Mehrfamilienhaus erfolgreich verkaufen

Worauf Eigentümer beim Verkauf besonders achten sollten

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine bedeutende Entscheidung und bringt zahlreiche wirtschaftliche, rechtliche sowie strategische Aspekte mit sich. Grala Immobilien begleitet Sie während des gesamten Verkaufsprozesses mit Fachkompetenz, regionaler Marktkenntnis und einem klaren Fokus auf den bestmöglichen Verkaufserlös.

Ob voll vermietetes Zinshaus, sanierungsbedürftiges Objekt oder modernisiertes Wohnhaus – jedes Mehrfamilienhaus erfordert eine individuelle Verkaufsstrategie.

Das Wichtigste auf einen Blick

Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, sollte insbesondere folgende Punkte beachten:

• Eine professionelle Wertermittlung ist unverzichtbar
• Die Bewertung erfolgt in der Regel über das Ertragswertverfahren
• Bestehende Mietverträge bleiben beim Verkauf bestehen
• Ein Gesamtverkauf oder Einzelverkauf der Wohnungen ist möglich
• Lage, Zustand und Mietrendite beeinflussen den Preis maßgeblich
• Typische Käufer sind Investoren, Fonds oder Bestandshalter
• Ein spezialisierter Makler erhöht die Verkaufschancen erheblich

Warum der Verkauf eines Mehrfamilienhauses besondere Anforderungen stellt

Im Vergleich zum Verkauf eines Einfamilienhauses ist der Verkauf eines Mehrfamilienhauses deutlich komplexer. Käufer betrachten das Objekt in erster Linie als Kapitalanlage und bewerten es nach wirtschaftlichen Kennzahlen.

Wichtige Faktoren sind unter anderem:

• aktuelle Mieteinnahmen
• Leerstandsquote
• Renditepotenzial
• Instandhaltungsrückstau
• Modernisierungsbedarf
• steuerliche Auswirkungen

Zusätzlich spielen Mietrecht, Energieeffizienz und mögliche Entwicklungspotenziale eine entscheidende Rolle.

So läuft der Verkauf strukturiert ab

1. Unterlagen vollständig vorbereiten

Eine sorgfältige Dokumentation schafft Vertrauen und beschleunigt den Verkaufsprozess.

Wichtige Unterlagen sind:

• Mietverträge aller Wohneinheiten
• aktuelle Nebenkostenabrechnungen
• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Grundrisse
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen
• Versicherungsunterlagen
• Verträge mit Hausverwaltung und Dienstleistern

Je vollständiger die Unterlagen sind, desto professioneller wirkt das Angebot auf potenzielle Käufer.

2. Professionelle Wertermittlung des Mehrfamilienhauses

Der Marktwert eines Mehrfamilienhauses ergibt sich primär aus dessen Ertragskraft.

Dabei werden unter anderem berücksichtigt:

• Jahresnettokaltmiete
• Bewirtschaftungskosten
• Verwaltungskosten
• Mietausfallrisiko
• Zustand der Immobilie
• Lagequalität
• Restnutzungsdauer

Grala Immobilien erstellt für Sie eine fundierte Bewertung auf Basis aktueller Marktdaten und realistisch erzielbarer Renditen.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?

In den meisten Fällen erfolgt die Bewertung über das Ertragswertverfahren.

Hierbei wird berechnet, welche Einnahmen das Objekt langfristig erwirtschaften kann.

Relevante Bewertungsfaktoren

Bodenwert
Der Wert des Grundstücks basiert auf Bodenrichtwert und Grundstücksgröße.

Jahresrohertrag
Grundlage ist die marktübliche Jahresmiete.

Bewirtschaftungskosten
Hierzu zählen:

• Verwaltung
• Instandhaltung
• Rücklagen
• Mietausfallwagnis

Kapitalisierungsfaktor
Dieser ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer.

Das Ergebnis ist ein marktgerechter Ertragswert, der für Investoren besonders relevant ist.

Beispiel für die Preisermittlung

Ein Mehrfamilienhaus mit 860 m² Wohnfläche erzielt durchschnittlich 11 € Nettokaltmiete pro Quadratmeter.

Jahresmiete:
860 × 11 × 12 = 113.520 €

Abzüglich laufender Kosten ergibt sich ein Reinertrag.

Beispielsweise:

• Verwaltung: 2.900 €
• Instandhaltung: 9.200 €
• Mietausfall: 3.100 €

Reinertrag:
98.320 €

Bei einem Kapitalisierungsfaktor von 24 ergibt sich ein Marktwert von:

2.359.680 €

Dieses Beispiel zeigt, wie stark sich Mieteinnahmen und Kosten auf den Verkaufspreis auswirken.

Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen – was gilt für Mieter?

Ein Verkauf ist selbstverständlich auch bei vermieteten Objekten möglich.

Wichtig:
Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz:

„Kauf bricht nicht Miete“

Das bedeutet:

• Mietverträge bleiben bestehen
• der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten
• Mieter können nicht einfach gekündigt werden

Für Investoren sind stabile Mietverhältnisse häufig sogar ein großer Vorteil.

Ganzes Haus verkaufen oder Wohnungen einzeln veräußern?

Eigentümer haben grundsätzlich zwei Möglichkeiten.

Gesamtverkauf

Beim Komplettverkauf wird das Gebäude als wirtschaftliche Einheit verkauft.

Vorteile:

• schnellerer Verkaufsprozess
• nur ein Käufer
• geringerer Verwaltungsaufwand
• hohe Planungssicherheit

Einzelverkauf der Wohnungen

Alternativ können einzelne Einheiten als Eigentumswohnungen verkauft werden.

Vorteile:

• oft höherer Gesamterlös
• größere Käufergruppe
• auch Eigennutzer als Käufer möglich

Allerdings ist der Aufwand deutlich höher, da eine Teilung nach WEG erforderlich ist.

Wer kauft Mehrfamilienhäuser?

Die Käuferstruktur unterscheidet sich deutlich von klassischen Wohnimmobilien.

Typische Interessenten sind:

• institutionelle Investoren
• Immobilienfonds
• Family Offices
• private Kapitalanleger
• Wohnungsunternehmen
• Projektentwickler
• Bestandshalter

Diese Zielgruppen achten vor allem auf Rendite, Lage und Entwicklungspotenzial.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf

Auch steuerliche Fragen sollten frühzeitig berücksichtigt werden.

Spekulationssteuer

Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen.

Gewerblicher Grundstückshandel

Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, kann unter Umständen als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden.

Abschreibung und Buchwert

Bereits genutzte Abschreibungen beeinflussen den steuerpflichtigen Gewinn.

Eine frühzeitige Abstimmung mit Steuerberater und Makler ist daher empfehlenswert.

Warum Grala Immobilien der richtige Partner ist

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses verlangt Erfahrung, Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick.

Grala Immobilien unterstützt Sie unter anderem bei:

• professioneller Marktwertermittlung
• diskreter Vermarktung
• Investorenansprache
• Bonitätsprüfung
• Preisstrategie
• Kaufvertragsabwicklung
• Übergabe an den Käufer

Unser Ziel ist es, für Ihre Immobilie den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei Mehrfamilienhäusern?

Die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist grundsätzlich frei verhandelbar. Anders als bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen gibt es in diesem Bereich keine gesetzlich vorgeschriebene Aufteilung.

In der Praxis liegt die Provision häufig zwischen 3,57 % und 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer.

Die genaue Höhe richtet sich unter anderem nach:

• Lage und Nachfrage
• Kaufpreis der Immobilie
• Anzahl der Wohneinheiten
• Vermarktungsaufwand
• Käuferstruktur

Gerade bei größeren Anlageobjekten werden individuelle Vereinbarungen getroffen.