Eine häufige Situation bei einer Trennung oder Scheidung: Das gemeinsame Haus wurde während der Ehe gekauft, im Grundbuch steht aber nur einer der beiden Ehepartner.
Viele gehen dann davon aus, dass der andere Partner automatisch einen Anspruch auf einen Teil der Immobilie hat. Das ist jedoch nicht unbedingt der Fall.
Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Eigentum, Finanzierung und Zugewinnausgleich.
Wer im Grundbuch steht, ist grundsätzlich Eigentümer
Für die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück ist entscheidend, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
Steht beispielsweise nur der Ehemann im Grundbuch, ist er grundsätzlich alleiniger Eigentümer der Immobilie. Die Ehefrau wird nicht allein dadurch Miteigentümerin, dass sie mit ihm verheiratet ist oder während der Ehe in dem Haus gelebt hat.
Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn beide Ehepartner zum Kauf oder zur Finanzierung der Immobilie beigetragen haben.
Die Ehe allein macht einen Ehepartner also nicht automatisch zum Miteigentümer.
Aber: Eigentum und Zugewinnausgleich sind zwei verschiedene Dinge
Hier liegt eine der wichtigsten Unterscheidungen.
Sind die Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet, bleiben ihre Vermögen grundsätzlich getrennt. Bei Beendigung des Güterstands kann jedoch ein Anspruch auf Zugewinnausgleich entstehen.
Das bedeutet: Der Ehepartner, der nicht im Grundbuch steht, erhält nicht automatisch einen Anteil am Haus. Er kann aber unter bestimmten Voraussetzungen einen finanziellen Anspruch auf Zugewinnausgleich haben.
Für die Berechnung wird vereinfacht betrachtet, wie stark sich das Vermögen jedes Ehepartners während der Ehe verändert hat. Hat der Eigentümer der Immobilie einen höheren Zugewinn erzielt, kann daraus ein Ausgleichsanspruch entstehen. § 1363 BGB – Zugewinngemeinschaft
Was passiert mit dem Wert des Hauses?
Der Wert der Immobilie kann für die Berechnung des Zugewinns eine erhebliche Rolle spielen.
Dabei kommt es nicht allein darauf an, was die Immobilie beim Kauf gekostet hat. Entscheidend können unter anderem der Wert zu Beginn und am Ende des maßgeblichen Zeitraums sowie bestehende Verbindlichkeiten sein.
Bei einer Scheidung ist deshalb eine realistische und nachvollziehbare Immobilienbewertung besonders wichtig.
Ein Beispiel:
Der Ehemann steht allein im Grundbuch. Das Haus hat heute einen Wert von 500.000 Euro. Auf der Immobilie lasten noch 200.000 Euro Darlehen.
Der rechnerische Wert des Eigentums beträgt damit zunächst 300.000 Euro.
Das bedeutet aber nicht, dass die Ehefrau automatisch Anspruch auf 150.000 Euro hat. Ob und in welcher Höhe ein Zugewinnausgleichsanspruch besteht, hängt von der gesamten Vermögensentwicklung beider Ehepartner ab.
Hat der andere Ehepartner Anspruch auf einen Teil des Verkaufserlöses?
Auch hier lautet die Antwort: nicht automatisch.
Wird das Haus verkauft, steht der Verkaufserlös grundsätzlich dem Eigentümer zu – nach Ablösung bestehender Verbindlichkeiten und Berücksichtigung der weiteren Kosten.
Ein möglicher Anspruch des anderen Ehepartners kann sich jedoch aus dem Zugewinnausgleich oder aus anderen rechtlichen Vereinbarungen ergeben.
Deshalb sollten Verkaufserlös und Zugewinnausgleich nicht miteinander verwechselt werden.
Was ist, wenn beide den Kredit unterschrieben haben?
Eine weitere häufige Konstellation: Nur einer steht im Grundbuch, aber beide Ehepartner haben den Immobilienkredit unterschrieben.
Dann muss zwischen Eigentum und Darlehensverpflichtung unterschieden werden.
Derjenige, der nicht im Grundbuch steht, wird durch die fehlende Eigentümerstellung nicht automatisch von einer bestehenden persönlichen Haftung gegenüber der Bank befreit.
Umgekehrt wird der alleinige Eigentümer nicht automatisch alleiniger Darlehensnehmer, nur weil er Eigentümer der Immobilie ist.
Wer im Grundbuch steht und wer den Kredit unterschrieben hat, sind zwei unterschiedliche Fragen.
Vor einem Verkauf sollte deshalb unbedingt geklärt werden, wer gegenüber der Bank welche Verpflichtungen hat.
Kann der Ehepartner den Verkauf verhindern?
Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, ist grundsätzlich dieser Eigentümer und kann über die Immobilie verfügen.
Allerdings können sich aus der Ehe und insbesondere aus familienrechtlichen Regelungen besondere Einschränkungen oder Zustimmungsfragen ergeben. Unter bestimmten Voraussetzungen kann beispielsweise die Veräußerung des Vermögens im Ganzen beziehungsweise eines wesentlichen Teils des Vermögens relevant sein. § 1365 BGB – Verfügung über Vermögen im Ganzen
Bei einer konkreten Scheidungssituation sollte daher immer geprüft werden, ob besondere rechtliche Umstände vorliegen.
Und was passiert mit dem gemeinsamen Zuhause?
Auch wenn nur ein Ehepartner Eigentümer ist, kann die Wohnsituation während der Trennung gesondert zu beurteilen sein.
Gerade wenn minderjährige Kinder im Haushalt leben, können familienrechtliche Regelungen zur Nutzung der Ehewohnung eine Rolle spielen.
Eigentumsrecht und Wohnrecht sind deshalb ebenfalls nicht dasselbe.
Der nicht eingetragene Ehepartner kann unter Umständen weiterhin ein Nutzungsrecht haben, obwohl er nicht Eigentümer der Immobilie ist.
Was sollten Ehepaare bei einer Scheidung tun?
Bevor eine Immobilie verkauft oder einer der Ehepartner ausgezahlt wird, sollten mindestens diese Punkte geklärt werden:
- Wer ist Eigentümer?
- Wer hat den Immobilienkredit unterschrieben?
- Wie hoch ist die aktuelle Restschuld?
- Welchen aktuellen Marktwert hat die Immobilie?
- Welcher Güterstand besteht?
- Kommt ein Zugewinnausgleich in Betracht?
- Wer wohnt derzeit in der Immobilie?
- Soll verkauft, übernommen oder zunächst gemeinsam gehalten werden?
Gerade beim Immobilienwert lohnt sich eine unabhängige Bewertung. Eine realistische Einschätzung schafft eine gemeinsame Grundlage für die weiteren Gespräche und verhindert, dass die Diskussion über den Verkaufspreis ausschließlich auf subjektiven Vorstellungen basiert.
