Eine Trennung oder Scheidung stellt viele Ehepaare nicht nur emotional, sondern auch finanziell vor große Herausforderungen. Besonders kompliziert wird es, wenn gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung finanziert wurde.
Soll die Immobilie verkauft werden, stellen sich schnell wichtige Fragen: Wer darf den Verkauf entscheiden? Wie wird der Verkaufserlös aufgeteilt? Was passiert mit dem bestehenden Immobilienkredit? Und welche Rolle spielt der Zugewinnausgleich?
Ein strukturierter Immobilienverkauf kann dabei helfen, eine ohnehin schwierige Situation zumindest finanziell planbarer zu machen.
1. Zuerst klären: Wem gehört die Immobilie?
Der erste Blick sollte ins Grundbuch gehen. Entscheidend ist, wer als Eigentümer eingetragen ist und mit welchen Eigentumsanteilen.
Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, handelt es sich grundsätzlich um gemeinschaftliches Eigentum. Dann kann der Verkauf nicht einfach von einem Ehepartner allein durchgeführt werden.
Anders kann die Situation aussehen, wenn nur einer der beiden Ehepartner als Eigentümer eingetragen ist. Die Eigentumsverhältnisse und ein möglicher Zugewinnausgleich sind dann getrennt voneinander zu betrachten.
Denn: Eigentum an der Immobilie und Zugewinnausgleich sind zwei unterschiedliche rechtliche Themen. In der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft bleiben die Vermögen der Ehegatten grundsätzlich getrennt; ausgeglichen wird der während der Ehe erzielte Zugewinn.
2. Muss das Haus bei einer Scheidung verkauft werden?
Nein. Eine Scheidung führt nicht automatisch zum Verkauf der gemeinsamen Immobilie.
Grundsätzlich kommen mehrere Lösungen infrage:
- Das Ehepaar verkauft die Immobilie gemeinsam.
- Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus.
- Die Immobilie bleibt zunächst im gemeinsamen Eigentum.
- Die Immobilie wird beispielsweise vermietet und später verkauft.
- Können sich die Eigentümer nicht einigen, können weitere rechtliche Schritte erforderlich werden.
Welche Lösung sinnvoll ist, hängt unter anderem vom Immobilienwert, der Finanzierung, den Eigentumsverhältnissen und der persönlichen Situation der Ehepartner ab.
3. Was passiert mit dem Immobilienkredit?
Besonders wichtig ist die Finanzierung.
Auch wenn sich ein Ehepaar trennt, verschwindet ein gemeinsam unterschriebener Darlehensvertrag nicht automatisch. Wer gemeinsam Kreditnehmer ist, sollte deshalb frühzeitig mit der finanzierenden Bank klären, welche Möglichkeiten bestehen.
Beim Verkauf wird aus dem Kaufpreis zunächst regelmäßig die bestehende Finanzierung abgelöst. Entscheidend ist anschließend, welcher Betrag nach Abzug der noch bestehenden Verbindlichkeiten und weiterer Verkaufskosten tatsächlich zur Verfügung steht.
Wichtig: Der mögliche Verkaufspreis sollte deshalb nicht mit dem Betrag verwechselt werden, der anschließend zwischen den Ehepartnern verteilt werden kann.
4. Wie wird der Wert der Immobilie bestimmt?
Gerade bei einer Scheidung ist eine realistische Immobilienbewertung besonders wichtig.
Für den späteren Verkauf ist entscheidend, welchen Preis die Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen tatsächlich erzielen kann. Auch beim Zugewinnausgleich spielt der Verkehrswert eine wichtige Rolle.
Eine zu niedrige Bewertung kann für einen Ehepartner einen erheblichen finanziellen Nachteil bedeuten. Eine unrealistisch hohe Preisvorstellung kann dagegen den Verkauf unnötig verzögern.
Deshalb empfiehlt es sich, den aktuellen Marktwert unabhängig und nachvollziehbar bestimmen zu lassen.
5. Was hat der Zugewinnausgleich mit dem Haus zu tun?
Viele Ehepaare setzen den Immobilienwert automatisch mit dem Zugewinnausgleich gleich. Das ist jedoch zu kurz gegriffen.
Bei einer gesetzlichen Zugewinngemeinschaft wird grundsätzlich verglichen, wie sich das Vermögen der Ehepartner während der Ehe entwickelt hat. Übersteigt der Zugewinn eines Ehepartners den des anderen, besteht grundsätzlich ein Anspruch auf die Hälfte des Überschusses.
Bei einer Scheidung ist für die Berechnung des Zugewinns grundsätzlich der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird.
Die Immobilie kann dabei einen wesentlichen Bestandteil des Vermögens darstellen.
Deshalb sollte der Immobilienwert nicht isoliert betrachtet werden, sondern immer im Zusammenhang mit den übrigen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten.
6. Was passiert, wenn einer im Haus wohnen bleibt?
Nicht selten bleibt nach der Trennung zunächst ein Ehepartner mit den Kindern in der gemeinsamen Immobilie wohnen.
Damit können weitere finanzielle Fragen entstehen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann beispielsweise eine Nutzungsentschädigung für den Ehepartner relevant werden, der aus der Immobilie ausgezogen ist.
Auch deshalb sollte frühzeitig geklärt werden, wie lange die bisherige Wohnsituation bestehen bleiben soll und ob ein Verkauf oder eine Übernahme durch einen Ehepartner langfristig sinnvoller ist.
7. Steuern beim Hausverkauf nicht vergessen
Auch die steuerliche Seite sollte vor dem Verkauf geprüft werden.
Bei privaten Immobilienverkäufen kann insbesondere die sogenannte Spekulationssteuer eine Rolle spielen. Grundsätzlich gilt eine zehnjährige Spekulationsfrist, wobei unter anderem die Art der Nutzung der Immobilie entscheidend ist. Für selbst genutzte Immobilien bestehen jedoch wichtige Ausnahmen.
Gerade bei einer Trennung können zusätzliche Besonderheiten entstehen – etwa wenn ein Ehepartner auszieht und der andere die Immobilie weiterhin selbst nutzt oder wenn einer der Partner den Miteigentumsanteil des anderen übernimmt.
Hier sollte vor einer verbindlichen Entscheidung steuerlicher Rat eingeholt werden.
8. Was tun, wenn einer verkaufen möchte und der andere nicht?
Das ist eine der schwierigsten Konstellationen.
Bei einer gemeinsam gehaltenen Immobilie kann ein Ehepartner den Verkauf nicht einfach allein durchführen. Gleichzeitig kann ein dauerhaft ungelöster Konflikt erhebliche finanzielle Belastungen verursachen – beispielsweise durch laufende Kreditraten, Instandhaltungskosten oder eine nicht geklärte Nutzung.
Deshalb ist es sinnvoll, zunächst eine einvernehmliche Lösung anzustreben.
Eine neutrale Immobilienbewertung und ein realistischer Verkaufsplan können dabei helfen, die Diskussion von der persönlichen Trennung auf eine sachliche finanzielle Grundlage zu stellen.
9. Warum eine professionelle Vermarktung gerade bei einer Scheidung sinnvoll sein kann
Ein Immobilienverkauf während einer Scheidung ist häufig emotional belastet. Unterschiedliche Preisvorstellungen oder persönliche Konflikte können dazu führen, dass Entscheidungen unnötig verzögert werden.
Ein neutraler Makler kann hier eine vermittelnde Funktion übernehmen:
- Er ermittelt den realistischen Marktwert.
- Er entwickelt eine nachvollziehbare Preisstrategie.
- Er übernimmt die Vermarktung.
- Er koordiniert Besichtigungen und Interessenten.
- Er begleitet die Parteien bis zum Notartermin.
- Er sorgt dafür, dass beide Eigentümer über den Verkaufsprozess informiert bleiben.
Das Ziel sollte dabei nicht sein, möglichst schnell irgendeinen Käufer zu finden, sondern einen marktgerechten Verkauf zu organisieren, der für beide Seiten transparent und nachvollziehbar ist.
