BGH-Urteil: Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum

Der Bundesgerichtshof hat mit einer aktuellen Entscheidung für Klarheit im Mietrecht gesorgt. Mieter dürfen ihre Wohnung nicht mit Gewinnerzielungsabsicht untervermieten. Wer dennoch deutlich höhere Mieteinnahmen vom Untermieter verlangt, riskiert die Kündigung des Mietverhältnisses.

Für Eigentümer ist dieses Urteil von erheblicher Bedeutung – insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten.

Der konkrete Fall vor dem Bundesgerichtshof

Im entschiedenen Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zwei-Zimmer-Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts untervermietet. Die eigene monatliche Miete betrug 460 Euro. Vom Untermieter verlangte er jedoch 962 Euro – also mehr als das Doppelte.

Seine Argumentation: Vergleichbarer Wohnraum sei am Markt kaum zu diesem Preis erhältlich gewesen, zudem sei die Wohnung möbliert vermietet worden.

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis. Der Rechtsstreit landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof.

Die Entscheidung des Gerichts

Der Bundesgerichtshof stellte klar: Eine Untervermietung darf nicht der Gewinnerzielung dienen.

Zwar haben Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, wenn ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ vorliegt – etwa bei einem vorübergehenden Auslandsaufenthalt. Dieses berechtigte Interesse entfällt jedoch, wenn die Wohnung gezielt mit Gewinn weitervermietet wird.

Die Richter betonten ausdrücklich, dass die Untervermietung dazu dient, dem Mieter den Erhalt seiner Wohnung bei veränderten Lebensumständen zu ermöglichen – nicht jedoch zur Erzielung zusätzlicher Einnahmen.

Die Folge im konkreten Fall: Die Kündigung war wirksam.

Warum das Urteil für Eigentümer relevant ist

Gerade in Ballungsräumen kommt es zunehmend vor, dass günstige Altmietverträge gewinnbringend weitervermietet werden. Eigentümer stehen dann vor der Situation, dass:

• der Hauptmieter von der Differenz profitiert

• der tatsächliche Bewohner deutlich höhere Mieten zahlt

• das ursprüngliche Mietverhältnis wirtschaftlich verzerrt wird

Mit der aktuellen Entscheidung stärkt das Gericht die Rechte von Vermietern deutlich. Eine missbräuchliche Untervermietung kann einen Kündigungsgrund darstellen.

Zustimmung zur Untervermietung bleibt Regelfall

Wichtig ist jedoch die Differenzierung: Untervermietung an sich bleibt weiterhin zulässig, sofern ein berechtigtes Interesse besteht und keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt wird.

Das bedeutet:

• zeitlich begrenzte Untervermietung ist grundsätzlich möglich

• eine angemessene Kostenbeteiligung ist zulässig

• eine deutliche Überhöhung mit Gewinnabsicht hingegen nicht

Die Grenze liegt dort, wo aus einer Überbrückungslösung ein Geschäftsmodell wird.

Offene Frage zum Möblierungszuschlag

Nicht abschließend geklärt wurde die Frage, in welchem Umfang bei möblierten Wohnungen ein Zuschlag zulässig ist. Hier plant die Bundesregierung neue Regelungen. Diskutiert wird eine pauschale Begrenzung, um Transparenz und Rechtssicherheit zu schaffen.

Bis zu einer gesetzlichen Klarstellung sollten Eigentümer bei auffälligen Mietkonstellationen besonders aufmerksam sein.

Handlungsempfehlung für Vermieter

Eigentümer sollten bei Untervermietungsanfragen:

• die Zustimmung schriftlich und klar regeln

• sich über die Miethöhe der Untervermietung informieren

• bei deutlichen Abweichungen rechtlichen Rat einholen

Kommt es zu einer missbräuchlichen Gewinnerzielung, kann das Urteil des Bundesgerichtshofs eine rechtssichere Grundlage für weitere Schritte bieten.

Fazit

Die Entscheidung bringt wichtige Klarheit: Untervermietung dient dem Erhalt der Wohnung – nicht der Gewinnerzielung.

Für Eigentümer bedeutet das mehr Schutz vor wirtschaftlichem Missbrauch bestehender Mietverhältnisse. Gleichzeitig bleibt die sozialpolitische Funktion der Untervermietung erhalten, solange sie ihrem eigentlichen Zweck entspricht.